Так хто ж є власником прибудинкових територій?

«Для каждого из нас академик – это, прежде всего человек знающий. Если кто-то удостоен звания академика за достижения в области математики, значит он – в нашем понимании – свободно считает до ста, складывает, вычитает, знает таблицу умножения, и если не в полном объеме, то значительную ее часть. Если человек удостоен звания академика в области биологии, то в нашем понимании это тот, кто может отличить кошку от собаки. Причем с первого взгляда. А то – и, не глядя, просто по издаваемым звукам.

Суворов В. «Самоубийство»


Прибудинкові території. Останнім часом за володіння ними виникають численні конфлікти. Жодне місто чи містечко не уникло суперечок, які іноді нагадують воєнні сутички. Величезні хабарі, отримувані чиновниками місцевого самоврядування за виділення ласих шматочків землі на прибудинкових територіях стримують законодавче врегулювання цієї болючої для мешканців міст проблеми.

Заважають врегулювати цю, здавалось би, нескладну справу і «спеціалісти», які, маючи поверхові знання, повчають інших. Іронія В. Суворова, наведена в епіграфі, доречна для нашого випадку. Наведу лише один приклад. Газета «Донецкий кряж» № 35 від 26.09.08-2.10.08 р., в статті «ЖКХ: тарифная недостаточность» оприлюднює бесіду журналіста Ю. Саганя з одним із таких «спеців», і наводить сумнівні, з точки зору права, сентенції: «У нас приватизируются только квартиры. А чердаки, подвалы, придомовые территории остаются вне собственности жильцов».

Назву ім’я і регалії цього видатного «знавця» права. Це завідувач кафедрою менеджменту в невиробничій сфері Донецького державного університету управління, доктор економічних наук, професор, академік Академії економічних наук В’ячеслав Дорофієнко.


Отже, чого не знає людина, обвішана такою безліччю звань.

Рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004, Справа № 1-2/2004:

«Конституційний Суд ... вирішив:

1. …положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (2482-12) треба розуміти так:

1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього». Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир».

З цього Рішення беззаперечно витікає, що саме мешканці багатоквартирного будинку, а не ЖЕК, або будь-хто інший, з моменту приватизації без будь-яких додаткових дій стають власниками будинку як цілісного майнового комплексу, з усіма допоміжними приміщеннями. Звідси витікає, що терміни – «балансоутримання», «на балансі», на який посилаються ЖЕКи, обґрунтовуючи свої зазіхання на допоміжні приміщення, позбавлені будь-якого економічного чи юридичного змісту. Тому що співвласником багатоквартирного будинку є його мешканці, і цей будинок не може бути «на балансі», тобто вважатись власністю, сторонньої організації.

Згідно із статтею 120 Земельного кодексу:

«При переході права власності на будівлю або споруду до громадян …до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда».

Отже, якщо, згідно з роз’ясненням Конституційного Суду, власниками багатоповерхового будинку є власники приватизованих квартир, то тільки до них, згідно із статтею 120 Земельного кодексу, переходить право користування земельною ділянкою. І будь-які спроби здати в оренду, або продати земельну ділянку на прибудинковій території, навіть якщо є якісь дозволи на це від місцевої влади, є зазіханням на чужу власність.

А місцева влада, порушуючи священне право власності, наділяє забудовників чужою землею. Такі оборудки всюди називаються крадіжкою, бо згідно зі статтею 41 Конституції: «Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним».

Згідно із ст. 42 Земельного кодексу: «Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками».

Згідно із ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» №2482-XII від 19.06.92 р.: «Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку i на умовах, передбачених Земельним кодексом України».

А Земельний кодекс у ст. 89 передбачає: «У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників жилого будинку».

А ст. 155 Земельного кодексу визначає: «У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним. Збитки, завдані власникам земельних ділянок внаслідок видання зазначених актів, підлягають відшкодуванню в повному обсязі органом, який видав акт».


Завідувач кафедрою менеджменту в невиробничій сфері Донецького державного університету управління, доктор економічних наук, професор, академік Академії економічних наук В’ячеслав Дорофієнко продовжує:

«Необходимо произвести отвод земель, составить соответствующие документы, зарегистрировать их, утвердить на сессиях горсовета».

Отже, чого ще не знає людина, власник наукових регалій.

Згідно із статтею 42 Земельного кодексу: «Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації».

А Законом «Про планування та забудову територій» № 1699 визначено:

«Проект розподілу території - це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків.

Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови… Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами».

Але Роженку та іншим, хто має інтерес до безконтрольного розподілу прибудинкових територій, привільніше, коли цього розподілу не існує.

Мешканці будинку №136 навіть отримали підтвердження, що досі, всупереч законодавству, цього розподілу не існує, листом старшого радника юстиції прокуратури Донецької області №3711-1720-08 від 18.03.08 р:

«…перевіркою встановлено, що в порушення ст. 10 Закону України про планування і забудову територій, ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», в м. Костянтинівці проекти розподілу територій відсутні. З метою усунення виявлених порушень, на адресу Костянтинівського міського голови міжрайонним прокурором 12.03.08 внесено припис».

Міжрайонний прокурор Пацула О.В. листом №1181 від 31.03.08 р. також підтверджує:

«За результатами розгляду припису прокурора «про усунення порушень Закону України «Про планування та забудову територій від 12.03.08 р. за №931 Костянтинівською міською радою повідомлено, що в м. Костянтинівка проект розподілу територій, за яким визначаються межі прибудинкових територій, відсутній».

А багато коштів ця робота не потребує, бо достатньо зробити проекти розподілу лише там, де виділяються ділянки, і перед виділенням, а не після.

В Україні також діють інші закони, які захищають права користувачів (власників) прибудинкових територій:
Закон України «Про планування і забудову територій» № 1699-III від 20.04.2000 р.:

«Ст. 23. Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків і споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків і споруд».

А Законом №509-VI від 16.09.2008 р. до цього закону внесений цілий розділ, який має назву: «Порядок врахування громадських і приватних інтересів при плануванні і забудові територій».

Закон України «Про основи містобудування» №2780-XII від 16.11.1992 р.:

«Ст. 5. При здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені: …урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва, …участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування».


Отже, без згоди мешканців будинку протизаконно продавати, надавати в оренду, або у користування будь-які частини прибудинкових територій. Навіть тоді, коли комусь дуже хочеться обгризти ці території до кісток.

Голова міської ради Роженко юридично-безграмотним листом № П-402-2 від 12.05.08 р. повідомляє мешканців дому №136 по пр-ту Ломоносова:

«В настоящий же момент собственником земельного участка, прилегающего к дому №136 по проспекту Ломоносова, является Служба Единого Заказчика, а пользователем данного земельного участка - ЖЭК. Отдельные жильцы многоквартирного дома не подпадают под категории, указанные в Земельном Кодексе, которые имеют право на получение в собственность земельного участка около многоквартирного дома». За логікою Роженка, під цю категорію підпадає тільки підприємець Легенький, якому виділена ця земля.

Звичайно, не існує документу, який би підтверджував право власності СЕЗу чи ЖЕКу на прибудинкові території, а, якби й був, то він протизаконний.

Спираючись на цей лист, настав час і мешканцям будинку присвоїти якусь «категорію», згідно з якою вони б теж отримали право на прибудинкову територію, а голові міста Роженку — звання академіка, як і Дорофієнку.

ЯРОСЛАВ. [email protected]